Продать квартиру после использования материнского капитала. Продажа квартиры, купленной за счет материнского капитала

После рождения или усыновления второго малыша семья получает весьма ощутимую финансовую поддержку государства — материнский капитал. Его предлагается потратить на образование подрастающих детей, значительное увеличение будущей маминой пенсии или улучшение некомфортных жилищных условий. Как свидетельствует статистика, именно последний вариант используют чаще всего более 90% российских семей.

Полученный сертификат позволяет решить самую наболевшую проблему — отсутствие собственного жилья. Однако нередко возникают ситуации, когда требуется продать вожделенную недвижимость — для большей по площади квартиры, при обнаружении скрытых дефектов, необходимости переезда в другой район или город. Возникает волнующий вопрос, а можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал, и если да, то как лучше это сделать в строгом соответствии с российским законодательством.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Есть ли ограничения при продаже квартиры?

По существующему законодательству, статье 2 пункта 36 ГК РФ, без особого разрешения органов попечительства и опеки продать купленную на семейный сертификат квартиру нельзя . Разрешая использовать материнский капитал для приобретения или же улучшения жилья, закон ставит единственное, но важное условие — все члены семьи, независимо от возраста, должны иметь в покупаемой квартире. Это означает, что даже малолетние дети превращаются в собственников, и продать эту квартиру возможно лишь после уведомления о предстоящей сделке соответствующих инстанций.

Органы опеки пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних, поэтому для получения положительного ответа по поводу предстоящей продажи квартиры, купленной с использованием семейного сертификата, потребуется доказать, что:

• дети не лишатся своей доли в праве собственности;
• жилищные условия будут соответствовать санитарным нормам и не станут хуже существующих.

Только в этом случае может быть получено разрешение, без которого продажа жилья невозможна.

Игнорируя выполнение этих условий и совершая продажу-покупку жилья без разрешения, можно остаться без новой квартиры по причине аннулирования сделки.

Получение разрешения на продажу и необходимые для этого документы

По закону продажа приобретенной на семейный сертификат квартиры происходит в присутствии представителей органов опеки или при наличии разрешения этого органа, о получении которого следует побеспокоиться заранее. Если квартира продается для улучшения жилищных условий, что будет подтверждено документально, или для внесения полученных от продажи денег на счет ребенка, сдаваемого в детский дом, препятствий для выдачи разрешения ждать не стоит. Родителям стоит лишь написать заявление и предоставить нужные документы:

1. заявление родителей или опекунов, написанное собственноручно по утвержденной форме, и, при необходимости, документ, подтверждающий отсутствие родителей (справка из мест лишения свободы, свидетельство о смерти, решение о лишении родительских прав);
2. свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей и паспорта взрослых;
3. ответственное заявление взрослых членов семейства об их согласии на участие в предстоящей сделке ребенка;
4. документ об оценочной ;
5. документы на квартиру;
6. справка о несуществующей задолженности по коммунальным платежам.

При желании обменять квартиру на частный дом, потребуется предоставить документы о наличии коммуникаций и качестве материала, из которого он построен. Если все документы в порядке, разрешение выдается в установленные законом сроки.

Если жизненные обстоятельства заставляют менять квартиру на другую, меньшей площади, разрешение для проведения сделки выдается только при условии сохранения за ребенком аналогичной по площади доли. В таком случае доли остальных членов семьи могут уменьшиться. В случае, если обмен на более маленькую квартиру связан, например, с необходимостью получения денег на лечение ребенка, органы опеки идут навстречу, но только при наличии подтверждающих документов.

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку

Если готовящаяся к продаже квартира приобреталась в ипотеку с материнским капиталом в качестве первоначального взноса, а новая недвижимость будет покупаться тоже в кредит, могут возникнуть некоторые трудности при получении разрешения на продажу. В данной ситуации, при оформлении кредитного договора, новое жилье становится предметом залога. Если кредит не погашается, квартира должна быть выставлена на реализацию, а факт наличия прописанных в ней детей этому препятствует. Или же приобретаемая квартира еще не достроена, и оперативно выделить детские доли не представляется возможным.

Проблема встречается довольно часто и вполне решаема. Родители должны заверить в нотариальной конторе обязательство о том, что несовершеннолетним детям будут выделены их доли не позднее, чем через полгода после или сдачи жилья в эксплуатацию.

К сожалению выполнение данного обещания контролируется не на должном уровне из-за наличия слишком большого количества причастных к сделке инстанций: рос.реестр, пенсионный фонд, органы опеки. В результате, в силу различных причин, обязательство остается лишь на бумаге, а дети лишаются гарантированного государством жилья. Но в данном случае наиболее пострадавшими могут оказаться даже не они, а покупатели квартиры.

Риски для покупателей недвижимости, приобретенной с помощью семейного сертификата

Задумываясь над вопросом, как продать квартиру купленную на материнский капитал, следует не просто побыстрее оформить сделку, но и просчитать все возможные риски при несоблюдении некоторых требований российского законодательства.

Несоблюдение права детей на жилье может привести к плачевным последствиям. После достижения совершеннолетия у них есть три года на то, чтобы обратиться в суд по поводу признания сделки по продаже жилья недействительной из-за лишения их законной доли. Самым неприятным данный факт будет для покупателей недвижимости. В случае аннулирования сделки, они обязаны будут вернуть квартиру прежним владельцам. Те, в свою очередь, должны возвратить полученные за жилье деньги, но, в случае их отсутствия, могут выплачивать оговоренную сумму по частям.

Чем это грозит покупателю? Мало того, что ежегодная инфляция в значительной мере уменьшила значимость денежной массы, да еще и ту придется ожидать неизвестно сколько. Неутешительным является и тот факт, что, для уменьшения обязательных налогов, реальная стоимость квартиры иногда занижается. Стоит лишь пожалеть участников сделки, но опять в большей степени покупателя. В случае, если это жилье было у покупателя единственным, он реально рискует остаться просто на улице.

Как ускорить продажу квартиры?

Желая улучшить жилищные условия путем продажи купленной на материнский капитал квартиры и приобретения иной с использованием сертификата на другого ребенка или без него, лучше всего обе сделки проводить одновременно. В этом случае получить разрешение от органов опеки будет значительно легче и быстрее.

Соблюдение законодательных норм и правил гарантирует отсутствие каких-либо сложностей и сделки можно будет оформить в кратчайшие сроки. Желательно только принять во внимание немаловажный факт — если предлагаемая к продаже квартира была приобретена ранее, чем 3 года назад, а стоимость ее больше, чем один миллион рублей, налог при продаже будет существенно выше . Поэтому, если нет особой необходимости, желательно немного подождать.

Материнский капитал – специально разработанная программа для помощи семьям с двумя и более детьми. Большая часть родителей, получивших материнский сертификат решают потратить его на совершенствование условий жилья, то есть на приобретение квартиры. Но можно ли отчуждать такую жилплощадь в случае потребности?

Можно ли

Необходимость продажи жилья, закупленного на материнский капитал может появиться в случае переезда на ПМЖ в другой город, возникновении желания приобрести более большую квартиру и т.д.

Теоретически продать такую квартиру можно, но вот на практике не многие семьи прибегают к такой мере.

Легче всего продать квартиру, приобретенную с участием сертификата в случае, когда каждый из членов семьи достиг 18-летия. При таком варианте потребуется только письменное согласие каждого из собственников жилья.

В случае, если детям не исполнилось 18 лет, продать квартиру будет в разы сложнее. Для совершения подобной сделки потребуется согласие органов опеки и попечительства. При этом продажа квартиры будет проходить с некоторыми ограничениями.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Законодательством не установлены сроки, в течение которых можно отчуждать недвижимое имущество, однако некоторые ограничения все же есть:

• разрешение на перепродажу квартиры или другой жилплощади от органов опеки действует не более 3 месяцев со дня получения;
• документы о купле-продаже должны быть предъявлены в попечительский совет не позднее, чем через месяц после подписания документов;
• при владении квартирой менее 3 лет придется оплатить квартирный налог, чего можно избежать, проводя сделку в одном отделении налогового органа.

Необходимые документы

После получения согласия на продажу от членов семьи и при необходимости разрешения от органов опеки необходимо подготовить определенный пакет документов:

• согласие органов опеки на перепродажу квартиры;
• паспорта РФ покупателя и продавца;
• доказательство права владения на продаваемую квартиру (выписка из Реестра).

• технический паспорт БТИ и кадастровый паспорт;
• выписка об оплате коммунальных услуг;
• выписка об имеющейся задолженности по коммунальным платежам или свидетельство об отсутствии таковой.

Как продать квартиру купленную на материнский капитал

Существует несколько способов продажи недвижимости, купленной при содействии материнского капитала:

1. Продажа при одновременной покупке новой квартиры.
2. Обмен недвижимым имуществом.
3. Совершить сделку купли-продажи на строящийся в данный момент дом.
4. Продать жилье без покупки недвижимости с переводом полученных средств на счета детей.

Других вариантов для продажи, например, продажа с выводом средств на повседневные нужды, не предусмотрена. Сделки, игнорирующие такое правило, будут признаны недействительными.

В случае, если последующая после продажи приобретение жилой площади не планируется, то детские доли могут быть выделены и в других домах. Например, в доме бабушки и дедушки, перешедшем в собственность одному из родителей. При этом возможно и то, что такие доли в итоге будут меньше первоначальных долей.

В ипотеке

Иногда возникает необходимость продать квартиру, приобретенную в кредит через ипотеку. При этом полная выплата еще не была произведена. В таком случае для совершения сделки понадобиться получить согласие банка, выдавшего кредит на жилье.

Без получения одобрения кредитной организацией сделка может быть признана незаконной.

В случае наличия в семье несовершеннолетних детей понадобится приобрести согласие попечительского совета, находящегося по месту проживания семьи. Это необходимо для подтверждения факта наличия законной доли несовершеннолетнего ребенка в данной квартире.

После получения всех разрешения можно приступать к поиску покупателя, который согласиться приобрести недвижимость с обременениями. При этом нужно учитывать, что стоимость такой квартиры по статистике ниже рыночной стоимости почти на 10%.

При наличии покупателя схема продажи может быть такой:

• покупатель зачисляет средства в банк и полностью погашает ипотечный кредит продавца;
• покупатель подписывает договор с банком, по которому оставшаяся часть платежей переходит к нему, а с продавца снимаются любые задолженности по ипотеке;
• продавец самостоятельно погашает ипотечный кредит, в следствие чего квартира снимается с обременений и может быть продана.

В любом случае продажа квартиры в ипотеке является возможной.

При разводе

В случае развода материнский капитал не может быть разделен. При расторжении брака все средства остаются в распоряжении у владельца сертификата. В основном, у матери ребенка.

При приобретении жилой площади и оплате ее части материнским сертификатом квартира будет поделена на некие доли. Обычно эти доли равны у мужа, жены и минимум двоих детей.

При разводе супруг может претендовать только на свою долю в квартире и имеет право ее продать. Обычно продажа производится второму супругу после выплаты компенсации.

В случае возникновения желания продать долю третьему лицу понадобиться разрешение попечительского совета. По статистике органы опеки действуют в интересах детей. Поэтому совершить подобную сделку будет крайне проблематично.

Однако при продаже квартиры полностью и последующем разделе имущества разрешение может быть получено. Конечно, при условии покупки новой жилплощади, в которой будут проживать дети с одним из супругов.

Без выделения долей детям

Продать квартиру, приобретенную на материнский сертификат, без последующего выделения детской доли в приобретенном жилье невозможно. Такие действия будут признаны нарушением прав детей, не достигших совершеннолетия.

Попытки совершения подобной сделки повлекут за собой проверки со стороны прокуратуры и попечительских органов.

Поэтому единственный законный вариант проведения сделки – продать квартиру и выделить детские доли в новом приобретенном жилье.

Какие трудности могут возникнуть

Квартиры, полученные с участием материнского сертификата тем или иным образом, могут скрывать риски для будущих владельцев. Это связано с детскими долями при оформлении сделки. Любое нарушение процедуры может повлечь аннулирование договора и признание сделки недействительной.

Особую опасность представляют собственники, заранее не выделившие детские доли в продаваемой и покупаемой квартире. При обнаружении такого факта сделка также будет аннулирована.

Поэтому при приобретении недвижимости у семьи с двумя или более детьми, следует уточнить:

• была ли оплачена часть стоимости жилплощади с участием материнского капитала;
• узнать, не совершается ли сделка в обход действующему закону;
• в случае проведения сделки без использования материнского капитала рисков для покупателя будет меньше.

Очевидно, что в сложной ситуации при продаже жилья, часть которого приобретена на мат капитал, оказываются в большей степени покупатели. Для них существует риск аннулирования сделки даже при прошествии нескольких лет. Однако риски есть и у продавца. Особенно, если дело дойдет до прокуратуры и органом защиты детей.

Таким образом, продажа квартиры или дома, приобретенного с привлечением средств из материнского сертификата, возможна при соблюдении определенных условий и требований.

То есть продать дом и купить другую квартиру возможно, если:

• получить дозволение в органах опеки по месту жительства;
• подготовить все необходимые документы;
• совершить сделку, следуя закону.

По сути, основная проблема таких сделок в обязательстве собственника предъявить гарантии того, что имущественные права детей не будут нарушены при перепродаже жилья.

Многие папы и мамы уже успели воспользоваться государственной поддержкой материнским капиталом для улучшения условий проживания своей семьи. Но как быть, если ситуация изменилась? Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Ограничения по закону при продаже жилых помещений

Для того, чтобы ответить на этот часто возникающий у многих российских семей вопрос, вспомним, какие жилые помещения нельзя продавать по закону.

Гражданский кодекс РФ (ст. 37 п. 2) прямо гласит, что родители (опекуны) не вправе совершать какие-либо сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка (подопечного), без предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Это означает, что нельзя продавать, совершать обмен, дарить или сдавать в аренду имущество, принадлежащее несовершеннолетнему ребенку (подопечному), минуя органы опеки.

Следовательно, продать жилое помещение, при покупке которого был задействован материнский капитал, можно только с согласия детей, если они достигли совершеннолетия, или после получения официального разрешения на продажу от органа опеки и попечительства, если дети несовершеннолетние.

Это условие вытекает из того факта, что при приобретении жилья на материнский капитал, собственные доли в купленной квартире должны иметь все члены семьи: оба супруга и дети, в том числе первый ребенок, второй и все последующие (в редакции Федерального закона от 28.07.2010 г. N 241-ФЗ).

Даже если вы получили от органов опеки разрешение, помните о сроках. Выданное разрешение действует в течение трех месяцев от даты получения.

При этом договор о купле-продаже жилого помещения должен быть заключен не позднее, чем через месяц после получения разрешения. Если вы не уложитесь в этот срок, необходимо будет повторно готовить пакет требуемых документов и еще раз получать разрешение.

Какие имеют многодетные семьи, пенсионеры, другие граждане?

При покупке нового жилья обязательно разберитесь, ?

Как самому, не прибегая к помощи риэлтора, купить квартиру и не оказаться обманутым? пошаговая инструкция.

Продать долю в квартире непросто. Об условиях и нюансах читайте в .

Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала

Продажа приобретенной с использованием средств материнского капитала недвижимости проходит также, как и обычной. Стороны обязаны заключить договор, посетить Росреестр для государственной регистрации купли-продажи со , а также захватить с собой справку, полученную от органов опеки.

Самый простой вариант разрешения проблемы – когда все дети, в том числе и ребенок, на рождение которого материнский капитал был получен и использован при покупке жилья, достигли совершеннолетия. В этом случае для продажи нужно лишь получить согласие всех членов семьи, имеющих право собственности.

Если же дети еще несовершеннолетние, за получением разрешения на сделку придется обратиться в местное отделение органов опеки и попечительства.

Получение разрешения органов опеки на сделку с квартирой

Получить такое разрешение легко – надо просто подтвердить документально два факта:

• Дети получат долю в другом жилом помещении, которая будет равна их доле в продаваемой квартире или превысит ее.
• Условия в том помещении, где будут жить выписанные из продаваемой квартиры дети, не будут хуже, чем условия на предыдущем месте жительства и будут соответствовать санитарным нормам.

Однако допускается нарушение этих фактов в тех случаях, когда это не ущемляет интересов ребенка.

К примеру, если семья переезжает в квартиру меньшей площади, но родительские доли будут пропорционально уменьшены ради того, чтобы детские доли остались неизменными.

Если вы считаете, что ваш случай подпадает под это условие, проконсультируйтесь в местном отделении органов опеки.

Перечень документов

Для этого надо принести в местный попечительский совет документы или их нотариально заверенные копии согласно следующему списку:

1. Паспорта родителей и удостоверение личности ребенка. До 14 лет это свидетельство о рождении, после – паспорт.
2. Заявление от обоих родителей, заполненное по установленному образцу, который можно получить в органах попечительства. Если один или оба родителя лишены родительских прав, умерли или признаны недееспособными, то необходимо принести оригиналы или копии подтверждающих это документов.
3. Для детей, которым исполнилось 14 или больше лет — заявление о согласии на продажу.
4. Свидетельство о регистрации права собственности на продаваемую квартиру.
5. Паспорта на квартиру: кадастровый и БТИ.
6. Выписка из поквартирной карты.
7. Справка, подтверждающая отсутствие задолженностей за жилищно-коммунальные услуги.

После получения оригиналов или копий вышеперечисленных документов, в течение месяца вам обязаны либо выдать разрешение, либо документально обоснованный отказ. Это срок можно ускорить, если приложить документ о том, что за квартиру был внесен аванс.

Нюансы продажи квартиры, приобретенной в ипотеку

Если вы использовали материнский капитал для того, чтобы взять жилье в ипотеку, которая еще не погашена, при продаже такой квартиры возникнут дополнительные трудности.

К перечню необходимых документов прибавится разрешение на продажу от банка, предоставившего ипотечный заём.

Схем продажи в этом случае может быть три:

1. Ипотека погашается продавцом, после чего квартира может быть продана, как обычно.
2. По согласованию с продавцом покупатель выплачивает банку остаток средств по ипотеке, после чего с квартиры снимается обременение.
3. Ипотечный договор перезаключается на покупателя, на которого переходят обязанности бывшего владельца недвижимости по погашению банковского кредита.

Самым проблемными являются варианты:

• Готовящаяся к продаже недвижимость приобреталась с оформлением ипотечного кредита и оплатой первого взноса из средств материнского капитала, а покупка нового жилья планируется также с привлечением кредитных средств.

  В этом случае залогом погашения кредита становится новая квартира, которая при невыполнении обязательств по погашению кредита может быть отобрана в пользу банка-кредитора.

  Однако это невозможно, так как интересы детей будут нарушены.

• Новая недвижимость приобретается на этапе строительства покупается, а в недостроенной и неоформленной квартире невозможно выделить доли каждому ребенку.

Для решения обеих проблем необходимо прийти в местное отделение органов опеки с нотариально заверенным заявлением о том, что всем несовершеннолетним будут выделены полагающиеся по закону доли в течении полугода после введения новостройки в эксплуатацию или погашения ипотеки.

Подводные камни для покупателей недвижимости, приобретенной с привлечением материнского капитала

Если права маленьких владельцев квартиры были нарушены, закон дает право заинтересованным лицам обжаловать сделку по продаже недвижимости не позднее, чем через три года после наступления совершеннолетия. В таком случае покупатель теряет право собственности на жилье. При этом ему возвращаются уплаченные при покупке деньги, но если у прежних законных владельцев их нет, выплата может производиться по частям и растянуться на длительный период. К тому же, в условиях нестабильного курса рубля и колеблющихся цен на недвижимость на этой сделке можно много потерять.

Условия успешной продажи квартиры

• Главное условие – это получение разрешения от опеки. Поэтому заранее обдумайте, как соблюсти интересы ребенка при продаже. В случае затруднений запишитесь на консультацию в то же отделение, где планируете брать справку.
• Время – ваш враг. Все необходимые справки и разрешения действуют очень ограниченное время. Лучшая стратегия – заранее все обдумать и узнать, а потом посвятить неделю или две только оформлению документов. Непосредственно перед продажей еще раз проверьте, не истек ли срок годности разрешения на продажу.

Как видно из этой статьи, продать квартиру, которая было куплена с использованием средств материнского капитала, не только можно, но и не очень сложно. Для этого необходимо только получить разрешение в органах опеки и вовремя собрать все документы.

Как продать квартиру купленную на материнский капитал и не будет ли это считаться нарушением действующего законодательства, интересует многих граждан нашей страны. Подобные сделки разрешены законом, при этом для них свойственны свои нюансы оформления.

Тонкости покупки квартиры за маткапитал

Покупка квартиры с использованием материнского капитала разрешена при соблюдении следующих условий:

• Семья становится собственником всей площади (приобретение только части запрещено).
• Недвижимость разделяется на равные доли между всеми членами семьи.

Последний пункт является наиболее важным, поскольку он подразумевает выделение долей несовершеннолетним детям. Если взрослые члены семьи могут отказаться от причитающихся им частей в пользу другого лица, обойти выделение доли ребенку невозможно. Это является основополагающим условием покупки квартиры с использованием маткапитала, и именно в этом заключается сложность ее продажи.

Важно!!! Разделение купленной на МК квартиры на доли прописано в п. 4 ст. 10 ФЗ №256. Пренебречь данным правилом не удастся.

Выделить долю несовершеннолетнему семья обязана в первые шесть месяцев после переоформления квартиры. Выполнение данного обещания подкрепляется составлением обязательства в нотариальной конторе. Нарушение может привести к открытию уголовного дела, аннулированию сделки купли-продажи и необходимости возврата государству всех потраченных с сертификата МК средств.

Когда можно продать квартиру, купленную за маткапитал

Продать квартиру, купленную за маткапитал, новые владельцы могут в любое время. Минимальных сроков здесь не существует. При этом, продать недвижимость разрешено:

1. После выделения долей всем членам семьи.
2. До выделения долей несовершеннолетним детям.

Выделение долей считается обязательным, однако его можно обойти при условии предоставления детям в собственность части другого имущества, равной или больше, купленного за МК, по площади. То есть, продажа квартиры не должна нарушить права несовершеннолетних.

Пример. Семья Петровых заключила договор долевого строительства на покупку двухкомнатной квартиры. Оплата сделки происходила с одновременным использованием маткапитала и заемных средств. По завершении стройки, семья полностью выплатила деньги за квартиру. Однако, возникновение новых жизненных обстоятельств заставило их переехать в другой город, где им предложили купить жилой дом. Доли детей в нем будут значительно больше, чем в квартире, а условия проживания – лучше.

Поскольку доли в квартире принадлежат детям, родителям придется обратится в органы опеки для получения разрешения на ее продажу. Если доли не выделены, можно получить отказ. Это практикуется во многих регионах. Органы опеки могут потребовать в самом начале выделить доли детям, а далее уже выдадут разрешение на продажу недвижимости. Не исключен вариант открытия отдельного счета на имя детей, на который будут положены средства, вырученные за продажу их долей. Однако, это не выгодно для родителей, поскольку в таком случае они не смогут воспользоваться деньгами до совершеннолетия детей, т.е. расчет ими за покупку другой недвижимости будет исключен.

Важно!!! Законодательством не установлен срок действия разрешения на продажу квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним. Однако, на практике оно выдается на три месяца. После их окончания, не успев заключить договор купли-продажи, придется получать новое разрешение.

Исходя из вышесказанного можно сделать вывод, что семье лучше заранее позаботится о выделении долей несовершеннолетним. Это позволит гарантировать получение разрешения на продажу квартиры от органов опеки.

Отдельно отметим, что некоторые семьи обходят получение одобрения сделки в опеке за счет обмана с выделением долей. Родители попросту не выполняют взятые на себя обязательства, выставляя купленную недвижимость на продажу, игнорируя действующие законы. Оформляя подобную сделку, они рискуют привлечением к ответственности за мошенничество. В таком случае, бывшему держателю сертификата грозит наказание в виде лишения свободы. Снятые с МК деньги придется вернуть государству в полном объеме, а сделку купли-продажи аннулировать.

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки

Поскольку срок действия разрешительной документации ограничен временными рамками, запросить его получение стоит после того, как найдется покупатель на квартиру, а также будет присмотрена новая недвижимость для покупки.

Разрешение выдается на основании письменного заявления родителей. В нем указывается предполагаемая дата продажи квартиры. При этом, сотрудники органов опеки должны провести разговор с совершеннолетними членами семьи, а также детьми, возрастом от 14 лет.

К заявке, необходимо приложить:

• Паспорта родителей.
• Свидетельства о рождении детей.
• Паспорта детей от 14 лет.
• Письменное согласие детей, которым исполнилось 14 лет, на продажу их доли.
• Свидетельство о браке (разводе).
• Правоустанавливающую документацию на продаваемое и приобретаемое жилье.
• Предварительный договор купли-продажи нового жилья.

Сотрудникам органов опеки понадобятся как оригиналы, так и копии документов. Присутствие детей, достигших возраста 14 лет, при оформлении разрешения обязательно.

После приема документов, сотрудники опеки должны убедится в прозрачности намерений родителей, исключив вероятность мошеннических действий с их стороны. Новая недвижимость, которая частично перейдет в собственность несовершеннолетний, взамен старой, должна быть пригодной для проживания.

Важно!!! Сотрудники органов опеки должны проверить новое имущество ребенка на его полное соответствие заявленным родителями характеристикам. С этой целью они выезжают на осмотр недвижимости.

Получить отказ в выдаче разрешения на продажу квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, можно в случае:

1. Покупки новой недвижимости в рассрочку.
2. Уменьшения доли ребенка в новой недвижимости.
3. Несоответствия приобретаемой недвижимости жилищным нормам.
4. Регистрация в новой недвижимости посторонних людей, не имеющих никакого отношения к семье.

Приобретаемая квартира, как и предыдущая, должна быть разделена на доли. Их размер не может быть меньше долей в продаваемой недвижимости. Как и в случае с покупкой предыдущей квартиры, родители могут составить обязательство на выделение долей детям, либо оформить их сразу в процессе перерегистрации права собственности.

Важно!!! Получить разрешение от органов опеки необходимо в любом случае, если доля в ней принадлежит несовершеннолетним. Это касается не только недвижимости, купленной за МК.

После проверки документов и приобретаемого жилья, сотрудники опеки принимают решение об одобрении продажи квартиры, купленной за МК, либо отказе. В случае положительного ответа, через две недели, разрешение будет выдано на руки родителям.

Оформление продажи квартиры, купленной на МК

Продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала формально не отличается от продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним детям. Родителям следует действовать в следующей последовательности:

• Найти покупателя на квартиру, купленную за МК.
• Найти новую недвижимость (квартиру, частный дом), аналогичной старой квартире площади или больше нее.
• Получить разрешение на продажу квартиры, приобретенной за маткапитал, в опеке.
• Оформить два договора купли продажи. Один – на старую квартиру, второй – на новую.
• Зарегистрировать сделки в Росреестре.

В процессе оформления права собственности на новую недвижимость, не стоит забывать о выделении долей детям. Органы опеки вправе проверить выполнение данного обязательства. Если оно не будет выполнено, не исключено аннулирование договоров в судебном порядке. В этом случае, в роли инициатора судебного разбирательства выступит уполномоченный сотрудник опеки.

Важно!!! Договора купли-продажи следует заключать в нотариальной конторе. Это позволит избежать юридических ошибок, гарантирует правильность оформления сделок.

Оформление договоров и регистрации сделки в Росреестре потребует присутствия всех членов семьи, старше 14 лет. Напомним, что дети, получившие паспорт, должны будут написать письменное разрешение на продажу своей доли в квартире.

Список документов, необходимых для продажи квартиры, купленной за МК

Продажа квартиры, купленной за МК, потребует предоставления оригиналов и копий следующего списка документов.

Молодые семьи часто используют средства государственной помощи в виде маткапитала для приобретения жилья. Если в дальнейшем хотят продать, люди задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал.

Содержимое страницы

Согласно законодательству России препятствий для совершения подобных сделок нет, в законах нигде не прописано, что нельзя продать жилплощадь, купленную на маткапитал. Но на практике требуется специальное разрешение органов опеки и попечительства по месту жительства, так как они тщательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.

Законно продать можно, но с соблюдением некоторых условий. Сложность проведения сделки будет зависеть от возраста детей и будущих жилищных условий. Если продаете жилье, в котором имеют долю дети (поскольку использован материнский капитал при приобретении), то обязаны обеспечить равноценную жилую площадью в другом месте. Выделить долю больше в другом месте можно, меньше – нельзя, попечительство не разрешит (за исключением индивидуальных случаев). При покупке новой квартиры защитники прав детей захотят убедиться, что будущие жилищные условия соответствуют санитарным нормам, поэтому все проверят.

Квартиру, купленную на маткапитал, продают в следующих случаях:

1. Ранее приобретенное жилье не удовлетворяет требованиям санитарных норм или оказалась неблагополучной (неудачный район, шумные соседи, холодно, протекает крыша и т.д.).
2. Семья решила сменить место жительства и переехать в другой город.
3. У семьи появились деньги, чтобы купить жилье больше и лучше.
4. Срочно нужны деньги, поэтому нужно разменять жилье на меньшее по площади (если сумеете выделить равноценную долю детям, проблем не будет).
5. Срочно нужны деньги на жизненно необходимые нужды, но квартира, купленная ранее на маткапитал, маленькая, и доля детям выделена не будет (теоретически такая проблема решаема, вопрос рассматривается в индивидуальном порядке, смотря на что нужны деньги).

Возможные варианты, как законно продать жилье, приобретенное на материнский капитал:

1. Если ребенок достиг 18 лет, он — дееспособный и имеет право участвовать в сделках с имуществом, поэтому вопрос решается просто – нужно письменное согласие ребенка.
2. Если ребенку еще не исполнилось 18 лет, его интересы представляют родители или опекуны, а права защищают органы попечительства, поэтому потребуется их разрешение на сделку:
   • в случае, когда вы планируете продать старое и приобретать новое жилье с лучшими характеристиками, получить добро не трудно;
   • если хотите разменять на жилье с меньшей площадью, но долю ребенка сохраните или выделите еще больше, проблем также не возникнет (если жилищные условия будут соответствовать установленным нормам).
3. Если вы столкнулись с бедой, и срочно понадобились деньги на серьезное лечение ребенка, а в распоряжении только квартира, купленная на материнский капитал, органы опеки и попечительства могут разрешить продать ее, если даже у ребенка не будет доли в другом месте. Но такие вопросы решаются в индивидуальном порядке, потребуется много медицинских справок, чтобы доказать, что деньги действительно нужны на лечение. Затем будет строжайший контроль за тем, куда и на что вы использовали эти средства.

Что будет, если продадите квартиру без разрешения органов опеки

Если удалось продать имущество в обход попечительства, будьте готовы к серьезным последствиям. Проблемы могут возникнуть даже спустя много лет, как у продавца, так и покупателя.

1. Если вы продали квартиру и использовали средства не по назначению (государством установлены цели, на которые разрешено направлять маткапитал), при обнаружении махинации заставят вернуть деньги в казну. Привлекут к административной ответственности и наложат штраф.
2. Когда ребенку, чьи права нарушены при заключении сделки, исполнится 18 лет, в течение трех лет он может обратиться в суд с иском, и суд будет на его стороне, сделку аннулируют.
3. Если сделку аннулируют, то покупатель возвращает квартиру, а продавец – отдает деньги. Теоретически обратный обмен простой. Но у продавца нужной суммы единовременно может не оказаться, и тогда покупатель будет долгие годы выбивать деньги через суды по частям, иногда ежемесячными платежами. Гарантий возврата суммы нет. А если квартиру уже успели перепродать, новый владелец рискует оказаться и вовсе на улице без денег и жилья.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Продать на законных основаниях можно, даже если ребенку еще не исполнилось 18 лет. Главное условие – жилищные условия ребенка будут улучшены, а не наоборот.

Пошаговые действия:

1. Обратиться в органы опеки с заявлением, в котором уведомляете о решении, описываете ситуацию и просите дать разрешение.
2. Дожидаетесь положительного ответа.
3. Ищете нужный вариант нового жилья.
4. Обговариваете условия с продавцом.
5. Согласовываете покупку с попечительством и получаете разрешение.
6. Оформляете покупку по стандартной схеме.

ВАЖНО: в теории инструкция простая. Но на практике люди сталкиваются с большими противоречиями, которые усложняют ситуацию. Чтобы купить новое жилье, требуется продать старое, иначе денег нет. Чтобы продать старое жилье, надо выделить долю детям в другом месте, иначе разрешения не получить. Замкнутый круг.

Варианты решения проблемы:

1. Одновременно продают старое и покупают новое жилье, что требует подготовки, сноровки и знания дела. Ведь нужно найти покупателя, в этот же момент найти объект покупки, а решение квартирного вопроса – серьезное дело. Потребуется много времени, сил, справок и денег.
2. Люди договариваются с близкими родственниками временно выделить долю детям в их квартире, но это рискованная затея. А после покупки переоформить. На такое согласится не каждый собственник, только бабушки и дедушки, если предполагается, что жилье перейдет по наследству внуку.
3. Законом разрешается продать квартиру, если оформить нотариально расписку о том, что родитель обязуется выделить долю ребенку и обеспечить его в будущем жилплощадью. Можно написать такую расписку, затем оформить новую покупку и выделить детям доли в согласованном ранее размере. Это авантюрный подход с точки зрения зашиты прав детей.

Порядок получения разрешения органов опеки

При покупке новой квартиры с использованием материнского капитала доли выделяются на всех членов семьи: мать, отца и каждому из детей. Поэтому потребуются документы на всех.

Пошаговая инструкция:

1. Идете в органы опеки при городской администрации по месту жительства (уточнить адрес и телефоны для связи можно по интернету). Уведомляете о решении, задаете вопросы и берете список необходимых документов (в регионах есть нюансы, поэтому на первый раз лучше лично посетить).
2. Собираете и приносите нужные бумаги и сдаете вместе с заявлением. Полный перечень:
   • письменное заявление установленного образца родителей (бланк выдается на месте);
   • заявление ребенка, если уже исполнилось 14 лет. Если ребенку нет 14 лет, заявление не требуется;
   • копии паспортов (главная страница с номером, серией и фотографией, и страница прописки) тех, кто владеет долей в продаваемой квартире. Если у ребенка еще нет паспорта, предоставляете копию свидетельства о рождении;
   • опекуны должны предоставить удостоверяющие документы;
   • расписки от всех совершеннолетних членов семьи о согласии на совершение сделки;
   • документы на продаваемую квартиру: свидетельство о праве собственности, справка с оценкой стоимости жилого помещения, справка об отсутствии коммунальной и налоговой задолженности, кадастровый и технический паспорт на квартиру;
   • документы, подтверждающие, что материнский капитал использован на приобретение собственности, которую вы намереваетесь продать.
3. Ищете новый подходящий вариант покупки.
4. Показываете копии документов (если продавец согласится их дать) опекунству и получаете добро на приобретение.

ВАЖНО: после сбора и подачи необходимых документов, официальное разрешение выдается в течение 14 рабочих дней.

Как продать квартиру, купленную на маткапитал в ипотеку

Молодая семья потратила средства материнского капитала на покупку квартиры в ипотеку (этими средствами рассчитываются за первоначальный взнос или погашают часть текущей задолженности). Спустя некоторое время хотят продать жилье, не погасив долг (кредитное обременение переоформляется на другого покупателя). И они задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом. Да, можно. Происходит по стандартной схеме, только за ходом дела следят органы опеки.

Пошаговая инструкция:

1. Находите покупателя, который готов приобрести жилье с ипотечным обременением (покупает в ипотеку или гасит ваш долг за свой счет).
2. Идете в попечительство и получаете разрешение продавать.
3. Продаете новому собственнику (банк или покупатель погашают задолженность).

Как получить разрешение? Если есть финансовые средства на покупку новой квартиры, проблем нет. Но если вы решили приобрести другое жилье также в ипотеку, погасив свой долг в одном банке и получив ипотечный кредит в другом, будут сложности. При покупке недвижимости в ипотеку, она остается в залоге у банка до полного погашения задолженности. Банк в случае неполучения своих средств имеет право реализовать залоговое имущество с молотка, но этому будут препятствовать малолетние собственники. Поэтому банк не выдаст кредит на такое жилье. А органы опеки, разрешая такую сделку, идут на риск правами ребенка, так как если долг не будет выплачен, жилье продадут на законных основаниях. Проблема решается путем написания родителями нотариальной расписки о том, что как только ипотека будет выплачена, они в течение 6 месяцев оформят в этой квартире долю детям, а пока доли не выделяются.

Законных препятствий, чтобы продать квартиру или жилой дом, купленный на маткапитал (неважно, в ипотеку или на собственные средства) нет. Если средства использованы по назначению и соблюдены условия, проблема с получением согласия на куплю и продажу от органов опеки разрешима. Те же условия и требования касаются других видов сделок в отношении собственности, приобретенной с использованием материнского капитала (дарение, обмен, купля, продажа доли, участка земли, частного жилья и т.п.).

В законах, связанных с использованием материнского капитала, много нюансов. Каждый регион по разрешению Федерального законодательства, имеет право вносить корректировки. Поэтому уточняйте особенности сделок в вашем регионе (в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре в законах могут быть маленькие различия). Продажа и приобретение недвижимости – серьезное дело, все усложняется, когда в сделке фигурируют дети, поэтому перед заключением сделки рекомендуется тщательно изучить вопрос. Эта рекомендация актуальна для продавца и покупателя. Если при покупке допущены ошибки или проигнорированы те или иные законы, в дальнейшем, даже через много лет, у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы в виде судебных разбирательств и аннулирования сделки. Не доверяйте слепо риелторам, полагаясь на их знания и опыт. Дело посредника – оказать помощь в составлении договора и по заключению сделки и получить свои комиссионные, а с возникшими впоследствии проблемами должны будете разбираться вы.

Перед использованием материнского капитала на приобретение жилья, заранее просчитайте разные варианты, изучите законы и не дайте себя обмануть.

ВОПРОС – ОТВЕТ

1. Вопрос: Через сколько можно продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Ответ: продавать можно через любой срок, законов, противоречащих продаже, нет. Но нужно учитывать, что квартира стоимостью более 1 миллиона рублей, при продаже ранее, чем через 5 лет, облагается налогом. Если не хотите платить налог, придется подождать 5 лет.

2. Вопрос: Может ли мать продать дочери квартиру за материнский капитал?

Ответ: законодательство РФ прописывает, что сделки купли-продажи между близкими родственниками запрещены. Однако в законах об использовании материнского капитала говорится, что при покупке жилья с использованием маткапитала, доли распределяются в равных долях между челнами всей семьи (мать, отец и все дети). Поэтому купить квартиру за маткапитал у своей мамы можно.